2026년 5월 9일 이후 다주택자 정책 총정리, 양도세 얼마나 달라질까

2026년 5월 9일 이후부터 다주택자에 대한 세금 규정이 크게 달라질 예정입니다. 특히 그동안 한시적으로 유예되던 양도소득세 중과가 다시 적용될 가능성이 높아지면서, 집을 팔아야 할지 보유해야 할지 고민하는 사람이 많아졌습니다.
이번 정책 변화에서 가장 중요한 것은 “5월 9일까지 무엇을 해야 하는가”입니다. 다주택자라면 날짜에 따라 세금 차이가 수천만 원 이상 날 수 있기 때문에 반드시 확인해야 합니다.

다주택자 양도세 중과란?

양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 가진 다주택자가 집을 팔 때, 일반 세율보다 더 높은 세율을 적용하는 제도입니다.
현재는 2022년부터 시행된 한시적 유예로 인해 다주택자도 일반 양도세율만 적용받고 있습니다. 하지만 이 유예가 2026년 5월 9일 종료될 예정입니다. 이후에는 다시 중과세율이 적용됩니다.
중과가 다시 시작되면 세율은 다음과 같이 달라집니다.

• 2주택자: 일반 양도세율 + 20%p
• 3주택 이상: 일반 양도세율 + 30%p

예를 들어 양도세 기본세율이 35%인 사람이 조정대상지역의 2주택을 팔면, 실제 세율은 55%가 됩니다. 3주택 이상이라면 최대 65~75% 수준까지 올라갈 수 있습니다.

5월 9일까지 계약하지 못해도 괜찮을까?

기존에는 2026년 5월 9일까지 매매계약까지 체결해야 양도세 중과를 피할 수 있을 것으로 알려졌습니다. 하지만 정부는 최근 보완책을 발표했습니다.
이제는 5월 9일까지 토지거래허가를 신청만 해도, 이후 계약과 잔금을 진행하더라도 중과를 피할 수 있습니다. 즉, 계약이 늦어져도 허가 신청만 제때 했다면 기존 세율을 적용받을 수 있게 된 것입니다.
정부가 이렇게 바꾼 이유는 토지거래허가 심사에 보통 15영업일 정도가 걸리기 때문입니다. 4월 중순 이후에 신청하면 5월 초까지 허가가 나올지 불확실해, 집을 팔고 싶어도 중과를 피하지 못하는 경우가 생길 수 있었기 때문입니다.

언제까지 집을 팔아야 하나?

토지거래허가를 5월 9일까지 신청했다면, 이후 실제 매도 완료 시점은 지역에 따라 다릅니다.

• 서울 강남·서초·송파·용산구 등 기존 조정대상지역
  → 2026년 9월 9일까지 매도 완료
• 지난해 새로 조정대상지역으로 지정된 지역
  → 2026년 11월 9일까지 매도 완료

즉, 5월 9일까지 허가만 신청해두면, 실제 잔금과 등기는 몇 달 뒤에 진행해도 됩니다. 다만 이 기한을 넘기면 다시 양도세 중과가 적용됩니다.

세금은 얼마나 차이 날까?

예를 들어 조정대상지역의 아파트를 팔아서 2억 원의 양도차익이 생겼다고 가정해보겠습니다.

• 5월 9일 이전 유예 적용 시
  → 일반 양도세율만 적용
• 5월 9일 이후 중과 적용 시
  → 2주택자는 최대 수천만 원, 3주택자는 1억 원 이상 세금이 더 늘어날 수 있음

또한 중과가 적용되면 장기보유특별공제도 받을 수 없게 됩니다. 원래는 오래 보유한 집일수록 세금을 줄여주지만, 다주택자 중과 대상이 되면 이 혜택이 사라집니다. 따라서 장기간 보유한 주택일수록 세금 차이는 더 커질 수 있습니다.

세입자가 있는 집도 팔 수 있을까?

이번 보완책에는 세입자가 있는 집에 대한 내용도 포함됐습니다.
기존에는 토지거래허가구역 내 주택을 사면 일정 기간 안에 실거주해야 했기 때문에, 세입자가 있는 집은 거래가 쉽지 않았습니다. 하지만 5월 9일까지 허가를 신청하면, 세입자의 임대차 계약이 끝날 때까지 실거주 의무를 미룰 수 있게 됩니다.
즉, 세입자가 있는 집도 급하게 비우지 않아도 거래가 가능해진 것입니다. 주택담보대출을 받은 경우에도 전입 의무가 함께 유예됩니다.

다주택자라면 지금 무엇을 해야 할까?

2026년 5월 이후에는 다주택자에 대한 양도세 부담이 다시 커질 가능성이 높습니다. 따라서 다음에 해당한다면 5월 9일 이전에 움직이는 것이 유리할 수 있습니다.

• 조정대상지역에 2주택 이상을 보유한 사람
• 집을 팔 계획이 있는 사람
• 세입자가 있어 바로 거래하기 어려운 사람
• 양도차익이 큰 주택을 보유한 사람

특히 서울 강남·서초·송파·용산처럼 규제가 강한 지역은 세금 차이가 매우 크기 때문에, 미리 세무사 상담이나 매도 계획을 세우는 것이 좋습니다.
정리하면, 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하면 양도세 중과를 피할 수 있지만, 그 이후에는 다주택자 세금이 크게 늘어날 수 있습니다. 단순히 “집을 팔까 말까”가 아니라, 언제 신청하고 언제 잔금을 치르느냐에 따라 수천만 원의 차이가 생길 수 있는 시점입니다.
 
<참고자료>
 
정부 "다주택 양도세 중과유예, 5월 9일 신청까지 허용"

정부 "다주택 양도세 중과유예, 5월 9일 신청까지 허용" | 연합뉴스

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“5월 9일까지 신청만하면 양도세 중과 피한다”…불확실성 해소 - 매일경제

 
이 글은 기사를 참고하여 작성하였습니다. 보다 정확한 내용은 국세청 홈택스 또는 국토교통부 공식 홈페이지를 통해 다시 한 번 확인하시길 바랍니다.